По закону, если для покупки квартиры использовался материнский капитал, все члены семьи должны стать ее собственниками. Однако когда объект приобретается в ипотеку, большинство банков не разрешают сразу выделить доли в собственности детям.
В таком случае родители дают обязательство наделить детей собственностью после полного погашения кредита. Но, поскольку это усложняет дальнейшую продажу такой квартиры, на практике это обязательство выполняется не всегда.
С этим связан новый риск, появившийся за последние несколько лет на рынке жилья, – купить квартиру, в которой не выполнено установленное в законодательстве условие использования материнского капитала. Дальнейшие сделки с квартирой могут быть расторгнуты в суде.
Проблема в том, что зачастую покупателям бывает сложно узнать, использовал продавец материнский капитал или нет. В январе 2020 года на рассмотрение в Госдуму был внесен закон, который должен был положить конец продаже таких квартир без выделения долей детям.
Для квартир, купленных на материнский капитал, предлагается сделать специальную отметку в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). После чего сделка с такой квартирой может быть совершена, только если выполнено условие использования материнского капитала: в объекте выделены доли детям.
Ожидалось, что закон будет принят быстро, однако он прошел первое чтение только в июле. В августе документ скорректируют, после чего он может быть вынесен на второе чтение.
Недавно в письме №12/79244-МБ от 15 июля 2020 года Минюст разъяснил, как должны выделяться доли в квартире, купленной на материнский капитал. Жилье нужно оформить в общую долевую собственность всех членов семьи. Если для покупки квартиры использовался не только материнский капитал, но и собственные средства родителей, при оформлении квартиры право совместной собственности супругов на нее должно быть прекращено. И это условие о прекращении общей совместной собственности может быть включено в соглашение об определении долей.
Несмотря на то что в законе нигде не сказано, что такое соглашение должно быть оформлено у нотариуса, этот документ подлежит обязательному нотариальному удостоверению, так как содержит элементы брачного договора или соглашения о разделе общего имущества супругов.