Верховный Суд считает, что покупатель должен подтверждать добросовестность сделки в тех случаях, когда условия сделки существенно ниже рыночных. В том числе, данное разъяснение касается и приобретения недвижимости у банкротов.
«Многократное занижение стоимости отчуждаемого имущества должно породить у любого добросовестного и разумного участника гражданского оборота сомнения относительно правомерности такого отчуждения», — говорится в опубликованном определении Верховного Суда.
Из этого следует, что покупатель заведомо дешёвой недвижимости может считаться осведомлённым о противоправных целях продавца при заключении сделки, пока не сможет доказать обратное. Если покупатель не сможет доказать добросовестность сделки, то такая сделка может быть признана ничтожной, по мнению Верховного Суда.
ВС вынужден был разбираться с данной проблемой вследствие жалобы от конкурсного управляющего. Компания-банкрот продала земельный участок за 222 тыс. руб., хотя по кадастру цена земли оценивалась в 1,6 млн рублей, а рыночная стоимость и вовсе составляла свыше 2 млн. Конкурсный управляющий подал жалобу, в которой попросил признать сделку ничтожной. Суд первой инстанции встал на сторону управляющего. Ответчик перенёс дело в Апелляцию, а та приняла уже противоположную сторону. Апелляционная инстанция посчитала, что недобросовестность сделки должна подтверждаться доказательствами того, что покупатель знал о неплатежеспособности должника и умышленно планировал причинить вред его кредиторам. Это решение поддержал окружной суд. В итоге дело дошло до Верховного Суда.
Высшая инстанция оценила ситуацию по-другому. С её точки зрения, совершая сделку заведомо ниже рыночной цены, покупатель изначально должен понимать сомнительность сделки.
«При подобных сделках нужно исходить из того, что покупатель продаваемого в несколько раз дешевле рыночной цены имущества прямо или косвенно осведомлён о противоправной цели продавца. Он либо знает о намерении должника вывести свое имущество из-под угрозы обращения на него взыскания и действует с ним совместно, либо понимает, что менеджмент или иные контролирующие должника лица избавляются от имущества общества по заниженной цене по причинам, не связанным с экономическими интересами последнего. При сделке нужно в обязательном порядке фиксировать особенности объекта, которые существенно снижают его стоимость», — подчеркнул Верховный Суд.
ВС в своём определении отметил, что в данном случае покупатель не смог обосновать причины занижения цены на земельный участок, что указывает на сомнительность данной сделки.
«Поскольку в данном случае покупатель не смог указать на уникальные характеристики земельного участка, объективно снижающие его стоимость, его действия нельзя считать добросовестными», — резюмировал Верховный Суд и оставил в силе определение Арбитражного суда Московской области (первая инстанция).