Лето и осень в Крыму и в Севастополе, отмечают специалисты, период, когда число совершаемых сделок с недвижимостью увеличивается. Объясняется этот момент банально: люди стараются разрешить сложные юридические задачи в отпусках, ведь в рабочие дни времени на хождение по инстанциям, как правило, не хватает.
- Главный вопрос, которым задаются участники сделок при купле или продаже недвижимости, — как осуществить задуманное максимально безопасно и быстро? А задача эта, если не знать тонкостей процесса, прямо скажем, не из простых. Причём законодатель в России единого подхода к делу не даёт, прописывая сразу два возможных пути разрешения проблемы, имеющих равную юридическую силу. Первый: стороны заключают договор купли-продажи в простой письменной форме. Второй: покупатель и продавец обращаются за удостоверением сделки к нотариусу, — поясняет Президент Нотариальной палаты города Севастополя Ольга Каленкович.
В Крыму и в Севастополе оба способа рабочие. Какой легче и надёжнее? Скажем так: те, кто с ситуациями купли-продажи недвижимости сталкиваются не каждый день, уверены, что простая письменная форма — наиболее удачный путь. Обосновывают своё мнение главным образом экономией, ведь решением всех вопросов стороны сделки занимаются самостоятельно, без привлечения нотариуса, услуги которого стоят денег. И в этом они, конечно, правы. Однако необходимо учесть, что такая форма заключения договора потребует гораздо больше нематериальных затрат (времени, сил и знаний о том «куда идти» на каждом конкретном этапе), нежели нотариальная. Как-то — сбор всевозможных справок и документов, «бдение» в очередях на подачу документов в регистрационные учреждения (через МФЦ в Севреестр, Госкомрегистр РК), а затем и ожидание завершения процесса передачи прав собственности от одного владельца недвижимости другому. При этом, к слову, регистрация может затянуться на неопределённый период, если специалисты найдут какие-либо ошибки в поданных документах, «не досчитаются» каких-либо справок или обнаружат «грешки» вроде задолженностей, висящих на объекте купли-продажи, судебных разбирательств, обременений, неправильно составленного вами текста договора и т.д. Причём узнаете вы о существовании таких проблем не изначально при подаче документов, а по факту, когда, прождав… как минимум… пару-тройку месяцев, получите их обратно.
- При простой письменной форме сам покупатель берет на себя весь риск. Да, конечно, подразумевается, что и он, и продавец всё тщательно проверят. Но так происходит не часто. Большинство, как правило, действуют наобум. Основные документы собирают, сдают их, а там… что называется… как выплывет. Результаты таких самостоятельных действий зачастую разочаровывают — регистраторы очень часто приостанавливают регистрацию перехода права собственности, а то и отказывают в ней. Подводных камней, которые приходится учитывать при сделках с недвижимостью, поверьте, очень много. Непрофессионалу в этой ситуации разобраться и не наделать ошибок практически невозможно, и самое главное, всю ответственность за заключенный договор они берут на себя! Даже если им и помогал юрист составлять текст договора, ответственности за законность и установление воли он не несёт, — отмечает Ольга Каленкович.
И в этом главное отличие простой письменной формы договора купли-продажи от нотариальной.
- В нотариальной сделке все проверки осуществляет сам нотариус. «Досматривает» всё: от достоверности основного перечня документов до таких специфических моментов, как — не началась ли процедура банкротства, не производится ли это отчуждение объекта в связи с тем, что нужно быстро уйти от каких-либо уплат или выплат, не находится ли квартира под запрещением, за кем зарегистрировано право собственности на квартиру, не производилось ли отчуждение, не потеряны ли паспорта и т.д. Причём такие проверки проводятся в считанные дни — у нотариусов есть доступы к соответствующим реестрам. Нотариус, по сути, является гарантом чистоты законности сделки, с полной материальной ответственностью за нее. Плюс к этому, если при простой письменной форме документы люди в МФЦ подают самостоятельно, то при нотариальной всеми регистрационными действиями занимается непосредственно нотариус. То есть не нужно присутствие ни продавца, ни покупателя в регистрирующем органе при сдаче уже подписанного и удостоверенного договора, — подчёркивает Президент Нотариальной палаты города Севастополя.
Что касается сроков процедуры регистрации права на недвижимость в случае нотариального удостоверения. По закону, если нотариус отправляет документы на проведение государственной регистрации права в электронном виде, срок государственной регистрации составляет… один день. В целом же, подготовка к удостоверению самого договора нотариусом, проверка и оформление документов через нотариусов занимает максимум неделю-полторы. Почувствуйте, как говорится, разницу — несколько месяцев и несколько дней!
- Правильно будет сказать, что срок зависит от пакета документов, который должен быть представлен нотариусу, — говорит Ольга Каленкович. — Например (это частый случай в Севастополе), если это квартира, как мы называем, старого украинского периода, еще не внесенная в реестр прав Российской Федерации, то приходится делать запросы в несколько ведомств, организаций. В частности, делаем запросы в БТИ — кто реальный собственник объекта, не производилось ли отчуждение и т.д. Ответы изготавливаются 5 дней, но так как в БТИ они, к сожалению, платные на сегодня, и обратиться в БТИ может либо только собственник, либо его представитель по доверенности, мы выдаем запросы на руки. Запросы в архив регистрационной службы Украины, а они находятся в архиве Севреестра, делаем мы самостоятельно. Там тоже срок 5 дней, но они бесплатны. Все остальные проверки — на паспорта, на банкротство, на дееспособность, на выписку из ЕГРН — по закону делаются также 5 дней, но по факту получаем либо в течение дня, либо на следующий день, если нет сбоев в работе электронной системы Росреестра. Эта система отработана. Задержки, конечно, в силу каких-то технических причин или человеческого фактора, могут быть. Но в случае с нотариальным удостоверением сделки они незначительны (до 10 дней), в отличие от простой письменной формы — там процесс, даже при полном пакете поданных документов, может растягиваться на 2-3 месяца. В Севастополе, на данном этапе, такая проблема действительно существует. Ждём и надеемся, что руководство Севреестра предпримет необходимые шаги к нормализации ситуации.
И ещё вкратце озвучим несколько моментов, которые необходимо учитывать, обращаясь при оформлении сделки купли-продажи недвижимости к нотариусу:
- При нотариальных проверках, предшествующих подаче документов на регистрацию прав собственности на объект, ошибки крайне редки, но если… всё-таки… нотариус удостоверит договор, заведомо зная, что этого делать нельзя и вина его будет доказан в судебном порядке, специалист будет нести полную материальную ответственность. Другими словами, заплатит за ошибку страховая компания и выплатит в полном объёме причинённый ущерб. Если не хватит этой суммы, то в дело «пойдёт» имущество нотариуса. Кстати, по словам Ольги Каленкович, за 20 лет в Севастополе не было ни одного случая страхового возмещения, что говорит о профессионализме севастопольских нотариусов.
- Стандартная для Крыма и Севастополя ситуация: квартиру на территории полуострова продаёт гражданин Украины. Согласно законодательству, в электронном виде через нотариуса документы на регистрацию права собственности иностранец сможет подать только получив в Пенсионном фонде СНИЛС. В противном случае, даже при помощи нотариальной конторы, документы могут быть поданы нотариусом, но только через МФЦ, либо быть отправлены почтой. В этой ситуации срок регистрации составляет 3 рабочих дня и 4 рабочих дня на передачи документов из/в МФЦ.
- Жители других регионов России, оформляя сделку покупки недвижимости через нотариуса, «не привязаны» к месту получения документов, подтверждающих регистрацию права собственности на объект. Выписку из ЕГРН, как только она будет готова (об этом уведомит нотариус, оформлявший сделку), можно будет получить в МФЦ любого российского города по месту нахождения приобретателя в любой удобный момент. При этом договор купли-продажи, удостоверенный нотариально, у вас уже будет на руках — документ и покупатель, и продавец получают сразу же после удостоверения сделки у нотариуса.
- Способов расчёта при сделке купли-продажи объектов недвижимости несколько:
- наличные. Такой вариант расчёта при сделках, которые оформляются нотариально, выбирают большинство покупателей и продавцов;
- банковская ячейка. Деньги продавец сможет забрать только после того, как право собственности на недвижимость будет зарегистрировано за покупателем в соответствии с условиями, указанными в договоре с банком на открытие ячейки;
- аккредитив. Покупатель открывает специальный счёт в банке, переводя на него всю сумму, необходимую для покупки. Банковское учреждение получает полномочия по переводу средств продавцу после завершения сделки, при предоставлении необходимых документов;
- публичный депозитный счёт нотариуса. Это новелла российского законодательства: нотариусы должны были открыть счета до 1 июля в банках, которые соответствуют требованиям. В большинстве регионов России это нововведение уже успешно реализуется, в Крыму и в Севастополе были некоторые сложности — банковский механизм проходил отладку — на сегодняшний день данный вопрос также решен.
При использовании расчета по последним трём вариантам, необходимо иметь ввиду, что любой банковский продукт (ячейка, аккредитив, публичный депозитный счет) стоит денег — банк за услуги возьмёт свой процент.
- Размер платы за оказание нотариусом Нотариальной палаты города Севастополя услуг правового и технического характера на 2018 год — здесь. В частности, в Севастополе в 2018 году стоимость удостоверения договора купли-продажи составляет 6000 руб., акта приема-передачи 1300 руб., согласия супруга 1500 руб. Кроме указанной платы взыскивается нотариальный тариф, установленный Основами законодательства о нотариате или Налоговым кодексом РФ, в зависимости от вида нотариального действия.
СОВЕТ ЭКСПЕРТА:
Если вы всё-таки оформляете договор купли-продажи в простой письменной форме, что буквально значит — вы готовы рисковать и брать всю ответственность за сделку на себя — не делайте этого вслепую. Проверяйте и перепроверяйте. Выясняйте все обстоятельства по объекту. Ещё одна рекомендация: указывайте в договоре реальную сумму сделки. Причина весомая. При расторжении сделки или при признании ее по каким-либо причинам недействительной покупатель может претендовать только на ту сумму, которая была указана в договоре! Как показывает судебная практика РФ, расписки судом не только не принимаются, но и подтверждают факт сокрытия реальный стоимости объекта, — резюмирует Президент Нотариальной палаты города Севастополя Ольга Каленкович.
Источник : информационная платформа КрымПресс