Большинство участников парламентских слушаний, включая парламентариев, представителей Верховного суда и Конституционного суда, экспертов научного сообщества, поддержали необходимость введения обязательного нотариального удостоверения сделок с жильем граждан. Слушания на тему «Нотариальная форма сделок с недвижимым имуществом как эффективный инструмент обеспечения защиты прав граждан и стабильности гражданского оборота» состоялись 30 июня 2017 года, организатором выступил Комитет Совета Федерации по конституционному законодательству и государственному строительству.
Проблема защиты прав граждан в сфере оборота недвижимости продолжает оставаться актуальной. Массовые случаи мошенничества, преступлений в этой сфере направлены, прежде всего, против рядовых и социально незащищенных граждан, не имеющих возможности оплачивать услуги дорогостоящих юристов. Более того, высокое количество оспариваемых впоследствии сделок ведет к тому, что записи государственных реестров отменяются, а добросовестные покупатели, которые на их основании совершили сделку, теряют и деньги, и жилье, зачастую — единственное.
Защита прав собственности в сфере оборота недвижимости является традиционной прерогативой нотариуса в большинстве европейских государств и других странах с системой латинского нотариата (это многие государства Латинской Америки, Африки, а с недавнего времени и Китай выбрал этот путь), где экономическую и правовую стабильность рынка недвижимости, достоверность данных государственных реестров обеспечивает именно нотариат. Опыт развития небюджетного нотариата в Российской Федерации, его достижения в решении задач, которые последовательно ставились перед ним законодателем в последние годы, также свидетельствует о готовности отечественного нотариата взять на себя ответственность за обеспечение законности на рынке недвижимости.
Чтобы защитить права наиболее социально незащищенных граждан в наиболее проблемных сегментах рынка недвижимости, побороть «квартирное рейдерство», законодатель в 2016 году обратился к помощи нотариата. Тогда было введено обязательное нотариальное удостоверение для всех сделок с долями недвижимости, а также сделок с имуществом несовершеннолетних и недееспособных лиц. И эксперты отмечают сокращение количества случаев, когда профессиональные шантажисты, завладев микродолей в квартире, выживают из нее сособственников, вынуждая их за бесценок продавать свои доли. Президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик напомнил, что схожую проблему — рейдерские захваты в бизнесе — также удалось успешно преодолеть благодаря введению обязательной нотариальной формы для сделок с долями ООО в 2009 году. Руководитель российского нотариата представил масштабный доклад, в котором были проанализированы причины существующих проблем в обороте недвижимости и возможности их решения.
Существующие масштабные нарушения прав граждан в этой сфере, по мнению участников слушаний, вызваны тем, что многие договоры купли-продажи недвижимости либо иных форм ее отчуждения все еще могут совершаться в простой письменной форме. Как отметила председатель Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская, «Ко мне на прием приходят граждане, у которых возникли серьезные проблемы с собственностью на их жилье, и им уже нельзя помочь — и каждый раз возникает вопрос, что ж вы не пришли раньше, чтобы вас можно было направить к нотариусу до, а не после той сделки, после которой возникли проблемы? И число таких обращений не уменьшается».
По словам члена Правления ФНП Александры Игнатенко, большая часть нарушений прав граждан происходит вследствие того, что стороны договора не понимали правовых последствий своих действий, подписанные ими договоры не отвечали их реальному волеизъявлению. Так происходит обман и отъем собственности у пенсионеров, граждан с низким уровнем правовых знаний. В то время как одной из главных обязанностей нотариуса, действующего от имени государства и объективно, а не в интересах лишь одной их сторон, является установление реальных воли и волеизъявления сторон, разъяснение им последствий сделки.
Об этом говорил и первый заместитель председателя Комитета Государственной Думы по государственному строительству и законодательству Михаил Емельянов: «буквально вчера смотрел очередной сюжет на федеральном телеканале — моряк живет в гараже, потому что лишился жилья, так как мошенники подделали подпись, и он не может этого доказать. Это случилось потому, что существуют сделки в простой письменной форме. А нотариальная форма — самая эффективная для защиты прав граждан и общепризнанная в мировой практике. Когда мы задерживаем введение обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью — мы потакаем мошенникам. Пока мы говорим об этом, сколько еще бабушек и дедушек поедут из Москвы за 101-й километр из-за мошенников? Надо найти консенсус и решить этот вопрос».
По словам депутата, в Комитете Госдумы по государственному строительству и законодательству эта мера — введение обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, поддерживается, но только в отношении физических лиц, которые являются слабой стороной в юридическом отношении. Для юридических лиц это может быть дополнительным обременением, так как они имеют свои возможности сопровождения сделки, и если идти по пути нотариальной формы — то только для физических лиц.
С Михаилом Емельяновым был согласен его коллега, первый заместитель Комитета Государственной думы по государственному строительству и законодательству Юрий Синельщиков: «Нотариальное удостоверение — эффективное средство предотвращения мошенничества. Сегодня преступность в России сокращается, прежде всего, за счет сокращения числа насильственных преступлений, и это хорошо. Но вот так называемая „беловоротничковая“ преступность, различные схемы мошенничества, имеет тенденции к росту». При этом депутат отметил, что нотариат за последние годы очень сильно изменился: «сегодня даже существует молва, что есть два института, которые активнее всего чистят свои ряды — это прокуратура и нотариат. Благодаря позиции Федеральной нотариальной палаты борьба с мошенниками вышла на новый уровень. И конечно же, сегодня через нотариуса оформить сделку с квартирой гораздо надежнее, чем через посредников».
Советник министра юстиции Российской Федерации Мария Мельникова в своем докладе подтвердила, что Минюстом уделяется самое серьезное внимание развитию нотариата: «за 3 года Минюст выпустил 43 нормативно-правовых акта в сфере нотариальной деятельности — все это направлено на повышение качества работы нотариата». Мария Аркадьевна подчеркнула, что для обеспечения работы со сделками с недвижимостью нужно идти в ногу со временем. «Те новые технологии, о которых мы не подозревали еще 5 лет назад, сегодня работают в нотариате. Единая информационная система нотариата позволяет вести реестры в электронном виде, и с нового года мы переходим на работу полностью в электронном виде. Это говорит о прозрачности. Мы доверяем работе нотариуса, как мы доверяем работе госорганов», — сказала она.
По словам судьи Верховного Суда РФ Александра Киселева, Верховный суд, рассматривая иски по приватизации жилья и сделкам с ним, удовлетворяет до 83% таких исков, при ежегодном числе рассмотренных дел — около 12 тысяч в год. Почему процент удовлетворения исков настолько высок? Участники такого оборота — пенсионеры, люди с низким доходом, они не защищены и легко внушаемы в силу возраста. Поэтому такой высокий процент удовлетворенных судом исков. «Позиция Верховного суда в отношении нотариальной формы по такому жилью — мы приветствуем это и считаем, что в отношении жилья нужна обязательная нотариальная форма сделки» — сказал Александр Петрович. Существует также и более высокая степень доверия судей к нотариальному документу, по сравнению со сделкой в простой письменной форме.
Член Правления ФНП, президент Нотариальной палаты Самарской области Галина Николаева обратила внимание, что «недавние поправки в закон о регистрации недвижимости и вовсе допускают регистрацию даже оспоримых сделок, совершенных с нарушениями норм законодательства. Нотариус не удостоверит оспоримую сделку, а вот регистрирующий орган не вправе отказать в регистрации по такой сделке в простой письменной форме — по сути, риск лишиться своей квартиры законодательно допустим».
Говоря о том, каким образом возможно урегулировать ситуацию на рынке недвижимости, председатель Комитета Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская заявила: «Наша позиция однозначна. Необходимо обязательное нотариальное удостоверение. Серьезное отличие нотариальной формы сделок — их юридическая чистота».
Действительно, нотариус, осуществляя правовую экспертизу сделки, несет полную имущественную ответственность за результаты своей профессиональной деятельности. Если по его вине гражданину был причинен ущерб, то он возмещается за счет многоуровневой системы страхования ответственности нотариуса и Компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты. Как отметил президент ФНП, «система страхования профессиональной ответственности нотариуса действует, и примеры выплат по ошибкам нотариуса это подтверждают».
Как отметил Константин Корсик, существуют и альтернативы нотариальному удостоверению. Первая — создать систему страхования титула. Такой путь свойственен странам англо-саксонской правовой системы. Его ключевой недостаток — дороговизна. Цена такой услуги составляет 3–4% от стоимости объекта недвижимости сроком на 1 год. Второй вариант — развитие системы МФЦ. Однако и он не сможет решить проблему оспоримости сделок. И даже создание дорогостоящей системы подтверждения личности граждан — только малая часть необходимой проверки. Эта процедура не может заменить проверку волеизъявления сторон, понимания ими смысла своих действий, а ведь именно этим часто пользуются мошенники, отнимая жилье у граждан. Такую работу может выполнить только нотариус, выступающий готовым фронт-офисом Росреестра.
Андрей Приданкин, заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, подтвердил высокую оценку качества работы нотариусов: «наши фронт-офисы — это нотариусы и МФЦ, нотариусы — наша лучшая фокус-группа для отладки цифровых технологий. При взаимодействии с нотариусом у нас всего 0,2% отказов — это очень хороший показатель. Остальные источники документов дают до 20% отказов в регистрации», — подчеркнул он. При этом, как отметил Андрей Борисович, «в одном нашем офисе Росреестра мы принимаем документы со скоростью, как в 8 офисах приема МФЦ. Проблема в том, что люди, сдавая документы подготовленным и квалифицированным приемщикам, получают меньше отказов, и сделка регистрируется быстрее. И попытка решения этой проблемы внутри регистратора — это дополнительные затраты, высокая нагрузка на регистраторов. Поэтому, с учетом развития бесконтактных технологий, мы крайне заинтересованы в улучшении качества подаваемого пакета документов». При этом, развивая систему бесконтактной технологии работы, Росреестр закрывает свои офисы: сегодня осталось по стране всего 1200 офисов Росреестра, и к концу года они также будут закрыты.
Важная проблема, о которой также заявил представитель Росреестра, которая имеет прямое отношение к чистоте сделок, это опасность недостоверного удостоверения личности путем электронной подписи: «растет количество подачи документов в электронном виде — 800 тысяч таких сделок уже обслужено. Рост в 2017 году — в 3 раза. При этом все процессы проверки волеизъявления и самой подписи на документах доверены электронной подписи. Но законодательство в части электронной подписи в нашей стране предельно и недопустимо либерально. Действует 98 частных удостоверяющих центров, и у них есть неограниченное количество доверенных лиц. В итоге мы имеем некий кусок пластмассы с микросхемой, который должен нам гарантировать, что это было действительно нужное лицо, оно было в сознании и пр., и оно добровольно подписало этот документ. Поэтому, если мы говорим о таком канале поступления электронных документов, то надо кончать с либерализмом в этой сфере. Путем государственного удостоверения электронной подписи или еще как-то».
Эксперты научного сообщества, в свою очередь, высказали свою поддержку обсуждаемой идее. Заместитель заведующего отделом гражданского законодательства и процесса Института государства и права при Правительстве Российской Федерации Олег Гутников обратил внимание на то, что «нельзя говорить о „нотариальной монополии“, как иногда высказываются противники нотариальной формы сделок. Это как если бы мы говорили о „судейской монополии“. Потому что нотариус осуществляет публично-правовую функцию от лица государства». А заведующая кафедрой гражданского и предпринимательского права Всероссийского государственного университета юстиции Марина Илюшина прямо заявила, что «если мы сейчас не введем обязательную нотариальную форму для сделок с жильем, то еще 10 лет будет потеряно. Надо вводить презумпцию нотариального удостоверения».
Важным вопросом слушаний стала доступность нотариального удостоверения для граждан. Президент ФНП отметил, что в 2015 году нотариальные тарифы были снижены втрое. А, согласно недавно принятому закону, была усовершенствована и система расчета тарифов на услуги правового и технического характера (УПТХ). Сегодня тарифы на УПТХ являются абсолютно прозрачными и экономически обоснованными. С прошлого года их предельный размер для каждого региона в отдельности устанавливает Федеральная нотариальная палата. При этом учитываются все социально-экономические показатели того или иного субъекта. В некоторых регионах новая система расчета привела к значительному снижению отдельных тарифов на УПТХ. Более того, нотариус не имеет права произвольно изменять размер этих тарифов, они едины для всех нотариусов конкретного региона. Так, сегодня полная стоимость нотариального удостоверения сделки с рядовой квартирой составляет в среднем по стране от 10 до 30 тысяч рублей, в зависимости от стоимости этой квартиры. При этом если сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то, согласно Налоговому кодексу, тариф еще ниже. Это 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 рублей.
Как подтверждает статистика, благодаря сниженным в несколько раз тарифам, удобству обращения к нотариусу и гарантиям законности сделки доля нотариально удостоверяемых сделок заметно выросла, в целом по стране почти на 15%. Это привело к интересному эффекту — из-за того, что стоимость квалифицированных услуг нотариуса оказалась заметно выгоднее, чем расценки различных посредников на юридическое сопровождение сделки, последние тоже стали снижаться, в Москве — со 100 — 150 тысяч рублей до 40 — 80 тысяч. При том, что полная стоимость нотариального удостоверения в режиме «одного окна», с ускоренной регистрацией, составляет, к примеру, для квартиры в Москве ценой в 7 млн рублей — всего 27 тысяч рублей, что все равно выгоднее, при том, что только нотариальное удостоверение дает имущественные гарантии.
Член Правления ФНП, Президент нотариальной палаты Свердловской области Владимир Ярков обратил внимание собравшихся и на то, что нотариусы предоставляют большое количество льгот различным категориям граждан. «Сегодня 16 категорий граждан полностью освобождены от уплаты нотариальных тарифов. В год нотариусы совершают почти 1,5 млн действий на общую сумму 2 млрд рублей по льготам. А по бесплатным действиям нотариус также несет полную имущественную ответственность», — подчеркнул Владимир Владимирович.
Советник министра юстиции Мария Мельникова высказала мнение о том, что в вопросе предоставляемых нотариусами льгот нужно учитывать интересы не только льготников согласно категориям, установленным федеральным законодательством, но и тех граждан, которые, например, получают жилье в рамках региональных социальных программ, переселяются из аварийного жилья, приобретают жилье с использованием средств материнского (семейного) капитала. С ней были согласны и другие участники слушаний.
Андрей Рыбалов, начальник Управления конституционных основ Конституционного Суда Российской Федерации рекомендовал усилить правовой эффект нотариального удостоверения, то есть ограничить возможность оспаривания, сократить срок иск давности, изменить стандарт добросовестного покупателя, то есть относиться к нему «помягче». Он также акцентировал внимание на том, что «обязательная нотариальная форма — это вторжение государства в рыночные отношения, и должна применяться для защиты социально незащищенных групп, поэтому это необходимо вводить только для жилья и только для физических лиц, которых надо защищать».
Говоря о возможности дальнейшего расширения сферы ответственности нотариуса в Российской Федерации, участники слушаний практически единодушно отмечали, что, прежде всего, речь идет именно о жилой недвижимости граждан. Этот сегмент рынка в особенности нуждается в имущественных гарантиях и надежной защите права собственности.
Причем нотариус здесь не противопоставляется и не заменяет других участников рынка. Как отметил Константин Корсик, «мы должны работать в связке. Риелтор работает с участниками сделки на этапе ее подготовки; нотариус обеспечивает правовую сторону вопроса; регистратор непосредственно вносит заведомо достоверные данные в ЕГРН. Думаю, все здесь присутствующие заинтересованы в наполнении ЕГРН достоверными сведениями. Таким образом, рынок недвижимости становится цивилизованным, а граждане, в конечном итоге, получают полную защиту своих прав и законных интересов».
Президент Федеральной нотариальной палаты заявил также, что «нотариат готов и далее совершенствоваться и оптимизировать свою работу. Сейчас рассматривается проект обязательной электронной подачи документов нотариусом на государственную регистрацию, что также уменьшит затраты граждан. В ближайшее время заработает второе поколение Единой информационной системы нотариата, в которой будут вестись все без исключения нотариальные реестры, что еще более затруднит деятельность мошенников. Кроме того, мы рассматриваем возможность ввести специальные сниженные тарифы для социально незащищенных слоев населения. Мы готовы обсуждать и другие пожелания по совершенствованию нашей работы».
Завершая слушания, Председатель Комитета Совета Федерации по конституционному законодательству и государственному строительству Андрей Клишас подытожил: «мероприятие очень полезно для того, чтобы выработать правильную и аргументированную точку зрения на вопрос обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью, так как не должно быть у граждан ощущения хаотичных изменений в законодательстве».
