С проблемой мошенничества на рынке оборота недвижимости, включая отъем квартир черными риелторами, будут разбираться эксперты правительства. Об этом заявил Президент России Владимир Путин 17 февраля на видеоконференции с главами думских фракций.
Проблема мошенничества на рынке жилья в России стоит остро многие годы. Наглядное тому подтверждение — регулярные публикации в СМИ историй обманутых собственников, оставшихся без крыши над головой. О необходимости принятия срочных мер для искоренения такой проблемы неоднократно говорили как на уровне органов высшей государственной власти, так и в экспертной среде. Так, буквально в конце прошлого Общественная палата РФ направила в адрес Федерального собрания РФ, Правительства РФ и органов исполнительной власти подробную резолюцию о проблемах стабильности и безопасности рынка недвижимости.
Причиной постоянных правонарушений в этой сфере и отсутствия гарантий защиты права собственности эксперты единогласно называют распространение простой письменной формы для сделок с недвижимостью. Именно она открывает мошенникам лазейки для обмана доверчивых и неподкованных в юридическом плане граждан, прежде всего — пенсионеров, инвалидов, одиноких и малоимущих лиц. Заключение сделки без ответственного за ее законность квалифицированного специалиста приводит к тому, что не проверяется реальная воля сторон сделки и понимание ими правовой сути и последствий договора, под которым они ставят свои подписи, не уточняется, добровольно ли они идут на сделку. Как результат, множество схем, где один вид сделки подменяется на другой, собственников вводят в заблуждение относительно условий договора, посредством шантажа заставляют поставить свои подписи под нужными мошеннику бумагами.
Именно поэтому на сегодняшний день значительный объем сделок оспаривается в судах (по оценка МВД — от 5 до 7% ежегодно), записи в ЕГРН отменяются, а сам государственный реестр оказывается недостоверным. Более того, по мнению представителей научно-исследовательского сообщества, в частности экспертов из Финансового университета при Правительстве РФ, число преступлений на российском рынке недвижимости с каждым годом будет только расти. Способствовать этому будет, в том числе, новые виды мошенничества, основанные на использовании цифровых технологий. Печальным доказательством этого тезиса уже послужила волна мошенничества с поддельными и полученными незаконным путем ЭЦП собственников жилья.
При этом список пострадавших от незаконных сделок нередко пополняется и добросовестными приобретателями недвижимости, купившими ее спустя годы и даже не подозревавшими о «нехорошей» предыстории новой квартиры. Самое печальное, что в случае с простой письменной формой сделок требовать компенсацию ущерба попросту не с кого — ведь лиц, которые несли бы за законность сделки материальную ответственность, здесь нет.
Лицо, которое предоставляет имущественные гарантии, появляется, только если сделка удостоверяется нотариально. Проверка законности, правомочности и юридической чистоты сделки — обязанности нотариуса в силу закона, за исполнение которых он несет полную имущественную ответственность. Именно поэтому нотариус всегда лично общается со сторонами сделки, выясняя их реальную волю, осознанность, добровольность и понимание юридических последствий подписываемого договора. При возникновении каких-либо споров нотариус всегда предоставляет всю информацию по удостоверенной им сделке (такие сведения сегодня хранятся как в бумажном нотариальном архиве, так и в Единой информационной системе нотариата), а если необходимо — и видеозапись процесса удостоверения сделки, где будет видно, как вели себя участники договора в момент его подписания и что именно отвечали на вопросы нотариуса. Если выяснится, что нотариус допустил ошибку, компенсировать ущерб пострадавшим в полном размере будет именно он.
Ни один посредник (будь то сотрудник МФЦ, агент по недвижимости, представитель банка и др.) не обладает такими полномочиями и, как следствие, не отвечает за этот этап работы и не дает клиентам правовых гарантий.
То есть именно отказ от простой письменной формы сделки в пользу нотариальной позволит минимизировать риски мошенничества с жильем граждан и надежно защитить право собственности, не оставляя шансов ни черным риелторам, ни каким либо другим охотникам за чужой недвижимостью.
Вместе с тем борьба с черными риелторами не означает упрек риелторским услугам как таковым. Профессиональный риелтор — это важный участник оборота жилой недвижимости, который обеспечивает коммерческую сторону сделки: помогает людям сориентироваться на рынке, увидеть плюсы и минусы различных вариантов жилья, договориться об адекватной цене и т.д. Однако отсутствие в сегменте риелторских услуг полноценного правового регулирования этой деятельности приводит к ситуации, когда вместо квалифицированного специалиста, ответственного за качество своей работы, граждане сталкиваются с самозванцами или, что еще хуже, с мошенниками.
О необходимости введения единых стандартов и правил оказания риелторских услуг, а также мер профессиональной ответственности в этой сфере эксперты сегодня говорят все чаще. В частности, представители Общественной палаты РФ неоднократно высказывались в пользу такой инициативы как еще одной важной меры в борьбе с мошенничеством на рынке оборота жилья. Именно тогда в России удастся выстроить эффективную систему оборота жилья, где риелтор организует сделку, нотариус отвечает за ее правовую составляющую, а государственный регистратор обеспечивает регистрацию и учет прав на недвижимость на основании достоверных сведений, направленных нотариусом, несущим за это полную имущественную ответственность.