С 2016 года во взаимоотношениях граждан с нотариатом грядут большие перемены. Если быть точными, то этих изменений целых 22 листа, регламентированных Федеральным законом №391.
20 лет в России не было обязательной нотариальной формы многих видов договоров (данная норма касалась только брачных договоров и договора пожизненного содержания — ренты). В течение всех этих лет жители России сталкивались со случаями рейдерства и черного риэлторства. Ведь при сдаче документов на государственную регистрацию не обязательно присутствие сторон договора (а значит, нельзя проверить их действительные намерения и волеизъявление), главное — чтобы комплект документов был предоставлен в полном объеме.
Справится ли российский нотариат с увеличенным объемом работы, который его ждет? Опыт показывает, что справится.
В Севастополе, к слову, работают 72 нотариуса. Их количество в три раза больше, чем положено по российским нормам. Это — наследие украинского законодательства, когда чуть ли не в каждом дворе работал свой нотариус. Зато у нас нет таких очередей, как в других регионах. Средний возраст севастопольского нотариуса — 45-50 лет.
По статистике, нотариальные сделки расторгаются очень редко. Еще один довод в пользу обращений к нотариусам — убытки по расторгнутым нотариальным сделкам в случае вины нотариуса возмещаются за счет страховки (личной страховки нотариуса на 2 млн рублей, страховки нотариальной палаты в 500 тысяч рублей, средств компенсационного фонда Федеральной нотариальной палаты РФ и имущества самого нотариуса), кроме того, нотариус несет имущественную и уголовную ответственность за чистоту сделки.
Как нотариусы обеспечат сделки с недвижимостью
Чтобы разобраться в нововведениях, обратимся к помощи президента Нотариальной палаты города Севастополя Ольги Каленкович.
— Ольга Николаевна, о каких именно изменениях в оформлении сделок в первую очередь нужно знать нашему читателю?
— Их несколько. Во-первых, в статью 35 Семейного кодекса РФ внесено требование об обязательном удостоверении согласия супруга по сделкам о распоряжении совместным имуществом, даже если договор составлен в простой письменной форме.
— А во-вторых?
— Что касается взаимоотношений супругов, то новым законом предусматривается обязательная нотариальная форма договора о разделе имущества. Раньше в Российской Федерации было так: если между супругами существовал спор, они шли в суд, если спора не было, то разводившиеся сами составляли договор, по которому делили имущество, и могли предоставить его на регистрацию в Госреестр. Но что зачастую этому предшествовало? Договор мог составляться на каких-то кабальных условиях с элементами шантажа! Теперь все нюансы договора о разделе имущества будут тщательно проверяться нотариусом. Другие договоры (дарения, купли-продажи) в этом случае невозможны, так как создадут правовую коллизию — нельзя подарить то, что и так на 50% принадлежит супругу. Договориться о переходе собственности после развода одному или другому супругу проще всего по договору о разделе имущества.
— То есть такой договор априори обязателен?
— Решить вопрос раздела имущества можно и путем заключения брачного договора. Однако это должно быть сделано до или во время брака. Таким договором можно предусмотреть право собственности на будущее имущество — например, оно будет принадлежать тому, на чье имя зарегистрировано. Дополнительно, согласно законодательству РФ (при Украине такого не было), в любой момент, используя брачный договор, можно «перекинуть» уже имеющееся или приобретенное во время брака имущество с одного супруга на другого. И такой брачный договор можно предоставлять в органы государственного реестра (Севреестр) для регистрации права собственности.
Если первый вид брачного договора стоит у нотариуса 5500 рублей, то второй (с правом перехода собственности) — 10500 рублей, так как это документ фактического отчуждения собственности, требующий полной проверки сведений об объекте (квартире, доме, земельном участке). Если у вас уже есть брачный договор, но он не оформлен нотариально, Севреестр не сможет его принять.
— Какие еще договоры теперь обязательно должны проходить нотариальное удостоверение?
— Все договоры с участием детей и ограниченно или недееспособных граждан. Для крымчан это не новость, а вот для России это прорыв.
Единственное, до сих пор неразрешенной остается проблема, когда у ребенка имеется только один родитель. В этом случае он не в состоянии подарить, например, своему чаду квартиру, так как одновременно является и дарителем, и законным представителем несовершеннолетнего, то есть представителем одаряемого. Мы надеемся на наших законодателей, что эта коллизия вскоре будет разрешена.
Также обязательному нотариальному удостоверению подлежат все сделки с долей имущества (квартиры, дома, земли). В отношении таких сделок всегда существовала проблема рейдерства. Собственник продавал, например, свою мизерную (1:10, 1:16 или 1:20) долю. Неблагонадежные товарищи приобретали ее, вселялись (собственник имеет право вселиться на долю собственности, даже если она настолько мала, что не подлежит метровке) и делали жизнь других совладельцев невозможной. Так что последним оставалось либо выкупать эту долю за огромные деньги, либо продавать свои за гроши.
Теперь в сделках с долями оставшимся совладельцам недвижимости будет нотариально предоставлено право преимущественной покупки, а в заявлении по преимущественной покупке будет указываться фиксированная цена, по которой эту долю вообще можно будет продать в будущем какому-либо другому человеку, если все совладельцы откажутся от ее приобретения.
Расписка — не доказательство
Ведя разговор о новых правилах в правовом оформлении сделок с имуществом, хотелось бы предостеречь севастопольцев от возможных финансовых потерь. Бывает, кажется, что можно выгодно обойти налоги или право преимущественной покупки путем составления договора о безвозмездной передаче собственности (по договору дарения) или значительно снижая сумму договора купли-продажи, параллельно составляя расписку с указанием реальной суммы сделки.
Теперь нужно помнить, что в России и на Украине существенно различается подход к значимости расписок. Суды РФ их не принимают. Раньше расписки совершенно спокойно принимались к рассмотрению и являлись доказательствами в украинских судах, где по сумме, прописанной в ней, а не в договоре, выносились решения о возмещении средств. Теперь доказательством потраченной вами суммы будет лишь соответствующая строчка в договоре. И если вдруг сделка будет расторгнута, а доказательством потраченных средств была только расписка, то ваши деньги никто не вернет.
Крепнут межведомственные электронные связи
С 15 января нотариус будет помогать бизнесу в опционных сделках. Нотариус сможет сдавать заявления в налоговую о смене владельцев ООО посредством электронной связи. В настоящее время как раз производится отладка программного обеспечения по связи нотариата с налоговой, чтобы составляемые заявления сразу попадали в базу.
Для граждан есть еще одна хорошая новость. Теперь они избавлены от необходимости самостоятельно получать сведения из кадастра, необходимые для совершения сделок с недвижимостью. Нотариус сам запрашивает кадастровый паспорт с государственного кадастра недвижимости, причем совершенно бесплатно (раньше приходилось платить 200 рублей).
Сельский «нотариат»
В Российской Федерации право совершать нотариальные действия регистрации сделок было отдано также и главам органов местного самоуправления в сельской местности. После перехода Крыма в состав РФ прокатилась волна фактов мошенничества, когда на полуострове сделки с городской недвижимостью проворачивались с помощью сельских администраций — оформлялись доверенности и завещания.
Здесь нужно отметить, что в сельских Советах работают избранные народом люди, которым не нужно иметь юридического образования, которые не разбираются в нюансах юридических сделок, а самое главное — не несут никакой материальной ответственности за нотариальные действия.
Согласно принятым 29 декабря изменениям в федеральное законодательство, теперь совершать нотариальные действия властями местного самоуправления можно только в отношении граждан, проживающих на данных территориях. И только те действия, которые касаются самых простых операций без необходимости вникать в юридические тонкости — например, удостоверение доверенности на получение пенсии.
К слову, таких функций у глав местных образований Севастополя нет вообще, так как в нашем городе нет сельской местности.
Эра электронного нотариата
Теперь нотариус может удостоверять электронный документ. Самое первое нотариальное действие с электронными документами — удостоверение тождественности — появилось еще в прошлом году. Например, нужно передать доверенность на покупку квартиры отсюда в Норильск. Вы приходите к нотариусу, он удостоверяет доверенность, после чего переводит ее в электронный вид (сканирует) и ставит свою электронно-цифровую подпись. Вот этот электронный документ уже можно переслать на электронный адрес в Норильск — сделать это может или сам заявитель, или нотариус. В городе получения этот документ обратно в бумажный носитель также переводит местный нотариус, проверяя электронно-цифровую подпись севастопольского (к примеру) нотариуса и ставя свою мокрую печать. Это дело нескольких минут, в отличие от многодневной пересылки бумажного документа по каналам традиционной почты.
Новыми изменениями отменяется нужда в бумажном документе. То есть эта доверенность теперь просто набирается на месте нотариусом, но должна быть подписана двумя электронно-цифровыми подписями: вашей ЭЦП (которая может быть принесена на флешке) и нотариуса. Далее электронный документ может быть сразу переслан по адресу или скинут на цифровой носитель. Вообще это некий шаг вперед, потому что повсеместно ЭЦП пока не распространена и есть далеко не у каждого гражданина, но закрепление такой процедуры на законодательном уровне — это хороший задел в будущее. Ведь когда-то мы вообще не будем носить с собой никаких документов: ни прав, ни паспорта, ни удостоверений, ни СНИЛС — достаточно будет экрана смартфона или флешки.
Олина Алена
Севастопольская газета
04 февраля 2016 года