В правовом поле России Крым и Севастополь находятся с 2014 года. Практически все юридические вопросы уже разрешены. Но есть темы – в частности, недвижимость (квартиры, дома, земельные участки, дачи и их продажа, покупка, наследование, дарение и т.д.) – где время от времени, но проявляются нестыковки. В частности, речь идёт о том, что такие сделки во многих случаях «завязаны» на документальной базе, имеющей отношение к «украинскому периоду» Крыма и Севастополя.
Положение дел комментирует Президент Нотариальной палаты города Севастополя Ольга Каленкович:
Какие сложные моменты сегодня здесь по-прежнему имеют место быть?
Все проблемные моменты, которые есть сейчас – субъективные. Их можно избежать, если знать законодательство, которое действовало в Крыму и Севастополе до 2014 года. И главное – если его учитывать! Суть тут в том, что есть среди специалистов те, кто приходит на работу сейчас, обучались только в правовом поле Российской Федерации. При этом многие из них не считают нужным изучать материалы по объектам, имеющим «украинскую историю». Как следствие – проблемные вопросы возникают.
Из наиболее распространённых:
- происходит отчуждение объектов без согласия супругов на приватизированное в Украине имущество, когда оно год и несколько месяцев было совместной собственностью супругов. Тогда как здесь нужно в обязательном порядке отбирать согласие супруга на отчуждение.
Да, к сожалению, мы видим, что регистрации объектов без таких согласий происходят. А это уже попадает в разряд оспоримых сделок. И уже потом в бесспорном порядке – в нотариальном порядке – будет проблематично реализовывать своё право на такой объект, потому что нотариусы эти моменты проверяют.
Если нотариусы удостоверяют такие сделки, то, конечно, вопросов не возникает: они изначально проверяют всю цепочку действий с объектом. Потому что несут ответственность за оформленный ими договор. Это и защита покупателя, и защита самой сделки, и в том числе репутация нотариата, который гарантирует, что всё проверено чётко.
Если же подобные сделки оформляются в простой письменной форме, то такие проблемы – не редкость.
- также среди проблемных значатся вопросы с земельными участками, где право собственности «дооформлено». То есть, в Украине был выделен земельный участок в собственность, но не было оформления. И вот сейчас их «доделывают» через постановления Правительства Севастополя.
И часто в нотариальной практике бывает так, что при «розыске» — а выдавался ли госакт на конкретный участок – зачастую выясняется, что да – в Украине госакт выдавался, но на другое лицо. Естественно, нотариусы по таким договорам проводят отказы. И где здесь недоработка?
Естественно, когда такие объекты проходят через нотариусов, то всё проверяется «от и до». Научены опытом: были уже неоднократные случаи выявления, когда есть собственники, но сделку пытается провести иное лицо. Право собственности отменить нельзя! То, что юридически изначальные собственники не перевели право своё на объект в правовое поле Российской Федерации – это их не лишает права собственности.
- очень остро также стоит вопрос: приходят доверенности из Украины, а проверить их крайне проблематично, практически невозможно. Как результат: факты поддельных доверенностей фиксируются довольно часто.
И речь идёт не только о том, что сама доверенность — фальшивка, а это можно выяснить, «пробив» документ по бланку на общедоступных ресурсах Министерства юстиции Украины. Меняют «внутренние» тексты! Потому сейчас нотариусы принимают в работу сделки по таким объектам только тогда, когда собственник каким-то образом смог получить на территории Украины подтверждение, что текст доверенности соответствует оригиналу.
Этот вопрос стоит очень остро. Он поднимался и Севреестром, и нами, и мы рассматривали этот момент на уровне совещания с Представителем в Совете Федерации Российской Федерации от исполнительного органа государственной власти города Севастополя Екатериной Алтабаевой. Как проверить эту доверенность – ищем выходы. Очень много случаев фальшивок.
И у регистраторов эта проблема стоит также остро: принимать такие доверенности или не принимать. Потому что регистратор при оформлении перехода права собственности также несёт полную юридическую ответственность — вплоть до уголовной — за факт регистрационных действий.
В России при сделках с недвижимостью активно используется простая форма договора. Насколько она оправдана в крымских реалиях, когда у 7 из 10 объектов недвижимости есть «украинское прошлое», не все имеют российские документы?
По этой дороге идут те, кто хочет сэкономить. А также те, кто считает, что юридически он подкован, что может осуществить процесс самостоятельно, или же те, кто действует через каких-то третьих лиц-помощников, которые помогают им оформлять документы, и якобы имеют возможность досконально проверять факты, связанные с объектом.
Но люди должны понимать, что при простой письменной форме «помощник» какую-либо ответственность за достоверность и чистоту договора не несут. Только сама сторона!
Стоит ли применять простую форму договора при сделках с крымской и севастопольской недвижимостью? Это на усмотрение граждан, конечно. Те, кто приезжает с материковой части Российской Федерации, в эту форму оформления договоров верят в полной мере. Она у них распространена, давно существует. Алгоритм здесь действительно элементарно прост: обращение в МФЦ, сдача договора на регистрацию перехода права собственности. И тут, конечно, все надеются и на регистраторов, что они всё проверят. Да — они должны это делать с юридической точки зрения. Но ситуации бывают разные! С учётом… опять-таки… нашей прошлой украинской истории и юридической грамотности сторон.
Те же, кто вдумчиво подходят к решению вопроса и хотят, чтобы не было сюрпризов, чтобы документы и объект проверили точно, то они и на территории материка, и в Крыму, и в Севастополе обращаются за нотариальным удостоверением договора. Это гарантия чистоты сделки.
Буквально недавно (новостной портал ForPost) было сообщение, что осуждена дама, которая оформила наследство при том, что не имела на это права. Квартира должна была перейти государству. Естественно, это уже преступление против РФ. Имущество должно было быть признано выморочным. Даму осудили. Дали три года условно. Плюс она должна вернуть средства, которые получила от продажи этого имущества.
Вот, пожалуйста, случай, в котором фигурируют «украинские документы» и объект с «украинским прошлым».
1 марта вступили в силу изменения, оговаривающие, что доступ к сведениям ЕГРН полностью закрыт. Таким образом, самостоятельно проверить данные, связанные с конкретным объектом, практически невозможно.
Я считаю, что это правильно. Это защита персональных данных – и так очень много мошеннических действий. Теперь только если собственник имеет на Госуслугах подтверждённую электронную подпись или обращением через МФЦ – он может получить сведения. А стороннее лицо может получить их в нотариальном порядке, если оно докажет, что это необходимо для защиты его нарушенных прав.
Как пример: вас затопили, вам нужно предъявить иск, или вам был причинен какой-то другой ущерб, вы хотите обратиться в суд, а потому нужно обеспечить доказательства и вам нужно конкретно знать для обеспечительных мер адрес объекта, на который будет наложен арест. Приходите к нотариусу, предъявляете документы, подтверждаете причинение ущерба, и только тогда нотариус может получить для вас выписку из ЕГРН по вашему заявлению с предоставлением документов о правообладателе. Нотариус выдает Вам свидетельство об удостоверении факта к которому прикреплена выписка из ЕГРН.
Второй вариант получения выписки: совместное заявление продавца и правоприобретателя, которые хотят получить выписку. Естественно, покупатель хочет удостоверится – а продавец на самом деле ли хозяин. Это можно сделать, обратившись в МФЦ, или же к нотариусу.
Какой алгоритм действий лучше в случае, если есть необходимость в купле-продажи объектов недвижимости с «украинской историей»?
Закрытие данных ЕГРН, конечно, усложнило вопросы, связанные с проверкой владельцев недвижимости. Поэтому, чтоб спокойно себя чувствовать при приобретении объекта, лучше подойти к нотариусу и удостоверить договор нотариально. Проверив всё досконально.
Если же всё-таки идёт речь о простой письменной форме, то можно обезопасить себя — не рассчитываясь сразу. Расчёт должен быть произведён только после перехода права собственности. По-другому защитить себя в данном случае никак не получится. Или же использовать аккредитив, публичный депозитный счет нотариуса или банковскую ячейку. Но и здесь (в последнем варианте) есть вопросы – никто не подтвердит, что Вы именно заложили.
И ещё: оформление перехода собственности при простой форме договора занимает больше времени, чем через нотариуса. Регистрация в первом случае пролонгирована по времени по объективным причинам: обращение в МФЦ, сдача документов, проведение государственным регистратором правовой экспертизы документов. И только потом регистрируется переход права собственности.
У нотариуса же — при нотариальной сделке, если системы Росреестра работают в штатном режиме, то регистрация осуществляется за один день. Максимум – точка в деле ставится в течение двух дней. С гарантией безопасности сделки.
В марте 2022 года иностранцев, имеющих недвижимость в Российской федерации, поставили перед фактом: на такие объекты наложены ограничения. Владеть ими, по сути, запрещено гражданам так называемых «недружественных» стран. При этом и совершение сделок купли-продажи находится под вопросом. Точнее, работает тот вариант, когда — «возможно, но архисложно». Ещё одна особенность: ограничение коснулись недвижимости, расположенной в приграничных территориях государства, к которым Крым и Севастополь, конечно, относятся.
С того момента прошёл год. Как дела с такой недвижимостью обстоят на день сегодняшний?
У нас практически все территории – приграничные, так что — да, здесь владеть недвижимостью иностранцы не имеют права. Распорядиться же объектами могут только с использованием так называемого счёта «С». Однако, на сегодняшний день, по последней информации, банки их уже не открывают. Если ранее был открыт, то им, разумеется, по-прежнему можно оперировать.
Деньги после сделки зачисляются на этот счёт. Как ими можно воспользоваться – нужно уточнять у банка. Есть для этого определённые правила.
Ещё один вариант распоряжения таким имуществом: иностранцы могут произвести отчуждение путем безвозмездного дарения, естественно, безвозмездное дарение осуществляется между близким родственникам, которые являются гражданами Российской Федерации.
Эти сделки довольно частые. Собственность переходит к гражданину России, так что здесь без вопросов и каких-либо бюрократических сложностей. Далее, новый владелец также может без проблем распоряжаться недвижимостью. Оставлять себе, продавать. Любые действия на усмотрение собственника. Ограничений каких-либо нет.
Что касается сделок купли-продажи таких объектов. Они проводятся. Но крайне редки на данный момент.
Что в принципе нужно проверять при покупке объектов недвижимости? И как это сделать – кто с этим может помочь?
Официально – с полной ответственностью – в этом может помочь только нотариус. Кто-либо другой, а таких «помощников» много, не могут гарантировать чистоту сделок. Как у нас говорят: продавец за всё в ответе или «помощники проверяли – они в ответе». Но это не так.
Тут также хотелось бы отметить, что есть и такое понятие как «добросовестность покупателя». Покупатель тоже должен предпринять меры и проверить объект. О том затапливает ли эта квартира соседей, кого в ней видят, другие бытовые вопросы можно выяснить, пообщавшись с соседями, с управляющей компанией.
Есть задолженность по коммунальным услугам, нет её – это тоже должны проверять сами участники сделки. Нотариус этого не делает, потому как задолженность по ЖКХ никоим образом не мешает сделке как таковой. И в дальнейшем по этому поводу не может быть претензий — оспорить договор купли-продажи здесь точно не удастся. Но в любом случае, долги — это неприятный сюрприз «здесь и сейчас», потому осуществлять такую проверку нужно. Есть проблема — договариваемся с продавцом, какой здесь выход может быть.
Что касается выяснения обстоятельств, связанных с зарегистрированными лицам. Если объект находится в ведении ЕИРЦ, то такие сведения нам — нотариусам — центр предоставляет. Мы их можем получить и сведения будут достоверными.
Базы ФМС ещё есть для этого. Однако, она ведётся только с 2014 года. Можно получить данные через Госуслуги. А вот некоторые частные УК не предоставляют эти сведения. Хотя они и должны вести карточки учета.
Если не получаем такие сведения, то запрашиваем информацию от самого продавца, который тогда фактически берёт на себя ответственность за достоверность предоставляемой информации.
И если вдруг узнаем, что в квартире зарегистрированы дети, которые находятся под опекой, в этой ситуации сделка может быть совершена только с согласия органов опеки. Если будут нарушены права таких лиц, собственник скроет такую информацию, то сделка может быть оспорена, так как на стороне детей выступают не только законные представители, но орган опеки и попечительства и прокуратура. Будут вопросы к законности этого договора.
И это — вкратце: покупатель сам должен осознанно подходить к процессу покупки. «Доверяй, но проверяй» — принцип, который точно здесь уместен. Надеяться только на кого-то — не стоит однозначно.
Источник: Информационная платформа КрымPress