Первый кассационный суд общей юрисдикции сделал в своем свежем обзоре судебной практики важное разъяснение: реконструкция жилого дома не свидетельствует о появлении нового объекта. Это значит, что человек вправе продать реконструированный дом как старый и не платить налоги.
В качестве примера в обзор приведена история некоей гражданки Ш. В 1998 году она купила по нотариально удостоверенному договору дом 1958 года постройки общей площадью 43,9 квадратных метра. «Право собственности на объект недвижимости в порядке, установленном действующим законодательством, зарегистрировано не было, — говорится в обзоре. — В целях улучшения жилищных условий Ш. произвела реконструкцию дома с возведением пристроек. Вступившим в законную силу решением суда от 2017 года за Ш. признано право собственности на домовладение общей площадью 137,2 кв.м, право собственности зарегистрировано в 2018 году».
В 2020 году женщина продала свой дом. Налоговая инспекция сочла, что женщина не прожила в доме положенные пять лет, чтобы не платить налоги. Юридически домом она владела 2 года 1 месяц 24 дня: с 9 января 2018 года по 3 марта 2020 года. Поэтому гражданке начислили 193 тысячи 787 рублей в качестве налога.
Кассационный суд с таким решением не согласился. «Главный вывод суда в этом деле заключается в том, что для целей налогообложения реконструкция жилого дома не свидетельствует о создании нового объекта и не прекращает право владения им, а следовательно, минимальный предельный срок владения объектом недвижимости рассчитывается не с даты реконструкции, а с даты возникновения права собственности продавца на данный объект», рассказал заведующий Бюро адвокатов «Де-юре» Никита Филиппов.
Иными словами, не важно, что женщина поздно пришла в Росреестр. Нотариальный договор подтверждает, что она давно в доме была хозяйкой. Реконструкция же не обнулила счет времени. «Ш. проведена реконструкция жилого дома с возведением пристроек, что повлекло изменение параметров существующего объекта недвижимости, а не создание нового объекта, — поясняют в суде. — Поскольку в результате реконструкции объекта недвижимости право владения и пользования имуществом не прекращалось, новый объект не создан, то денежная сумма, полученная административным истцом от продажи дома, не может быть отнесена к доходу, подлежащему налогообложению, в связи с нахождением объекта недвижимости в собственности Ш. более пяти лет».
По его словам, это разъяснение важно в тех случаях, когда права на недвижимое имущество возникли до вступления в силу закона о регистрации прав (т.е. до 31 января 1998 года), но по каким-то причинам были зарегистрированы позднее, или возникли в силу закона, а не на основании проведенной государственной регистрации и в этом случае срок будет исчисляться с фактической даты возникновения права собственности.
«Например, право собственности на земельный участок возникло у гражданина на основании акта органа местного самоуправления в 1992 году, но зарегистрировал права на участок он только в 2022 году, — поясняет Никита Филиппов. — При продаже участка в том же 2022 году или позже, НДФЛ платить не нужно, поскольку фактическое владение участком возникло гораздо раньше, а регистрация носила лишь правоподтверждающий характер».
Другой пример: наследодатель умер 01.02.2019, оставив после себя квартиру. Его наследник вступил в права наследования, но государственную регистрацию права собственности на квартиру произвел только через год. «Трехлетний срок минимального срока владения будет исчисляться не с даты регистрации права собственности, а с даты смерти наследодателя, поскольку в силу закона принятое наследство принадлежит наследнику со дня открытия наследства независимо от даты его фактического принятия и государственной регистрации. Требования налоговых органов об уплате НДФЛ в таких случаях будут незаконны», — рассказывает Никита Филиппов.
Если углубиться в эту тему, продолжает адвокат, можно рассмотреть еще один интересный пример, когда квартира принадлежит на праве совместной собственности умершему наследодателю и его супруге. «В этом случае происходит преобразование права общей совместной собственности в единоличную и минимальный срок следует исчислять не с даты смерти наследодателя, а с даты первоначального приобретения квартиры любым из супругов, — говорит Никита Филиппов. — Второй важный момент — разъяснения Верховного суда РФ касаются того, что в силу законодательства о градостроительной деятельности реконструкция объекта капитального строительства — это изменение его параметров, замена или восстановление несущих строительных конструкций. В этом случае создание нового объекта не происходит».
Следовательно, продолжает адвокат, рассчитывать минимальный срок владения необходимо не с даты проведения реконструкции, а опять же с даты возникновения права собственности на такой дом (т.е. до его реконструкции) и если такой срок больше 5 лет, то налог уплачивать не нужно».
«Хотя на практике случаев, когда в рамках реконструкции старый дом просто сносится, а вместо него создается совершенно новый, достаточно много. И вполне вероятно, что указанные разъяснения будут способствовать уклонению таким образом от уплаты налогов при несоблюдении минимального срока владения, — говорит Никита Филиппов. — В законе для реконструкции объектов капитального строительства предусмотрен такой же порядок, что и строительство нового объекта. Процедура состоит из тех же этапов получения разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию, последующего кадастрового учета и государственной регистрации нового объекта капитального строительства. При строительстве и реконструкции объектов ИЖС процедуры выдачи разрешения на строительство и ввод в эксплуатацию заменяются более упрощенными процедурами направления уведомлений о планируемом строительстве или реконструкции и об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС».