Важное разъяснение сделал Верховный суд РФ. Он объяснил покупателям, приобретающим имущество, которое арестовали у банкротов и выставили на торги, их права. Учитывая, что граждан-банкротов у нас немало, а их арестованное добро может купить любой человек, такие разъяснения очень актуальны.
Суть спора вот в чем. Наложенный на недвижимость арест, если расследуется уголовное дело, — это основание для приостановления госрегистрации прав на него. Это значит, что зарегистрировать переход права собственности на такое имущество не получится.
Наша история началась с того, что некая гражданка — индивидуальный предприниматель — была признана банкротом. И ее имущество должны были продать на торгах. Финансовый управляющий разместил объявление о проведении открытых торгов участка и дома на нем. В объявлении было сказано, что имущество принадлежит должнику на праве собственности и находится в залоге у банка.
Наш герой подал заявку на участие в аукционе и перечислил задаток — почти 4,3 млн рублей. Торги он выиграл. Управляющий подписал с ним договор купли-продажи имущества. В этом договоре было два важных положения. Продавец гарантирует, что до момента передачи покупателю товара это имущество является его собственностью, в споре и под арестом не состоит. И еще было сказано, что если покупатель не заберет вовремя товар, то задаток ему не вернут.
Счастливый покупатель, намереваясь зарегистрировать переход права собственности на дом и участок, заказал выписку из ЕГРН. И из нее узнал, что еще пять лет назад на это имущество был наложен арест «в рамках уголовного дела». И арест не был отменен на момент заключения с ним договора купли-продажи.
Гражданин отправил продавцу уведомление об отказе от договора. И потребовал назад задаток. Покупатель заявил, что его обманули, поскольку арест исключает возможность передачи ему дома и госрегистрацию перехода права собственности. А финансовый управляющий не уведомил покупателя об этом.
Управляющий в ответ объявил об одностороннем отказе покупателя от исполнения договора купли-продажи имущества должника. Задаток покупателю не вернули, и он пошел в суд.
Суд напомнил, что по статье 448 Гражданского кодекса внесенный участниками торгов задаток можно вернуть в двух случаях: если гражданин не выиграл торги и если торги не состоялись.
Задаток же по статье 380 ГК призван гарантировать интересы кредитора. То есть в этом деле задаток был гарантией на случай одностороннего отказа покупателя от исполнения договора. В этом деле отказ покупателя от исполнения договора купли-продажи был «обусловлен обстоятельствами, о которых он при должной осмотрительности мог узнать до подачи заявки на участие в торгах». И суд отказал мужчине.
Все последующие суды согласились с выводом о том, что покупатель сам мог узнать об аресте дома. Так дело дошло до Верховного суда. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС пришла к выводу, что суды изучили не все важные обстоятельства.
Наличие записи об аресте недвижимости — основание для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Все это делает невозможным исполнение продавцом обязательства по передаче прав собственности.
А если продавец не исполнил обязательства, то покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи. На вопрос, должен ли покупатель знать об основаниях, препятствующих передаче ему приобретенного имущества, ВС сказал, что суд должен учитывать не только действия покупателя по получению сведений об имуществе, но и поведение продавца, который несет ответственность за продажу имущества с обременениями.
Сегодня подобных торгов в стране много, и простые граждане активно участвуют в них, так как там можно купить товар дешевле. И гражданам будет полезно узнать, какие «подводные камни» могут им встретиться на этих мероприятиях и каким образом защитить свои права. Этим такое разъяснение высокого суда и ценно.
Определение Верховного суда N 305-ЭС21-18687.