Продать или купить недвижимость — большинство из нас считают, что такие сделки, конечно, дело непростое, но в принципе понятное. Есть покупатель и есть продавец, стороны заключают определённого вида договор, и ситуация выходит на финишную прямую — одни становятся новосёлами, а другие — обладателями какой-то суммы денег. Но не всё так просто! Далеко не всю недвижимость можно «сбыть» или купить по озвученной выше схеме. В частности, процесс весьма усложняется, когда в сделке участвуют не только взрослые, но и несовершеннолетние собственники недвижимости — дети. Законодательство чётко прописывает правила, которых необходимо придерживаться в таких ситуациях. Шаг вправо, шаг влево от выполнения требований законодательства и большие проблемы гарантированно обеспечены.
Первое и главное: любая сделка, связанные с отчуждением недвижимости, если присутствуют дети, делается с участием нотариуса. Исключительно! Даже если ребёнок является единоличным собственником недвижимости, всё равно он идёт к нотариусу. Если же стороны решают заключить договор в простой письменной форме, то должны иметь в виду, что госрегистраторы (Россреестр в России, Севреестр — в Севастополе, Госкомрегистр — в Крыму) в регистрации перехода права собственности откажут. Специалисты несут полную ответственность за то, чтобы требование об обязательном нотариальном сопровождении в сделках с участием детей, было соблюдено, — отмечает президент Нотариальной палаты города Севастополя Ольга Каленкович.
Второй момент, который стоит учесть: при отчуждении недвижимого имущества, принадлежащего детям (целиком или же в долевой форме), несовершеннолетние участвуют в сделках при сопровождении взрослых.
До 14 лет имуществом детей распоряжаются родители – они фактически действуют от имени детей. С 14 до 18 лет дети действуют самостоятельно, но только с согласия мамы и папы (или опекунов), — говорит Ольга Каленкович.
Третий пункт: сделка по продаже имущества, которое так или иначе, но принадлежит ребёнку, может быть осуществлена только с разрешения органов опеки и попечительства. Алгоритм действий таков: до продажи объекта родители должны сходить в соответствующие инстанции и подать заявление с просьбой дать разрешение на продажу.
Да, конечно, таким образом процедура несколько удлиняется и становится более сложной, чем обычная сделка. Но иначе — никак. Органы опеки крайне строго следят за соблюдением имущественных прав детей при сделках, связанных с собственностью несовершеннолетних. Отмечу также, что в моей практике с 1997 года не было ещё ни одного случая, при котором бы органы опеки дали бы разрешение на продажу, не указав, что обязательно должна быть куплена жилая недвижимость взамен. То есть: подавая документы для получения разрешения на продажу… скажем… квартиры, сразу же необходимо показать документы на то имущество, что ты ребёнку покупаешь. Или же деньги, вырученные за продажу имущества должны быть помещены на расчетный счет в банке, открытый не на имя родителя, а на имя ребенка, — констатирует президент Нотариальной палаты города Севастополя.
Другими словами, продать квартиру, чтобы, к примеру, погасить долги, не удастся.
Всё высчитывается очень чётко. Например, у ребёнка в однокомнатной продаваемой квартире 1/3 доля, а мы покупаем трёхкомнатную. По долям органы опеки и попечительства могут допустить, что у ребёнка теперь будет 1/6 – главное, чтобы фактическая площадь, принадлежащего ему имущества не уменьшилась. Но могут и указать, что обязательно должна быть куплена 1/3 – и нотариус будет следовать этому, — разъясняет Ольга Каленкович. — Бывают, конечно, крайние случаи. Например, когда семья уезжает за границу или по объективным обстоятельствам семья не может определить, какую недвижимость приобрести. Тогда опека может решить: на ребёнка должен быть открыт в банке счёт и эти денежные средства, вырученные за его долю, должны быть внесены на этот счёт.
При этом, когда новая недвижимость будет «на подходе», семье доведётся снова обращаться в опеку и брать у специалистов согласие на снятие данных средств. Просто так — без обоснования — деньги забрать из банка невозможно. Даже, к примеру, на обучение. Скорее возможен вариант, что средства будут лежать «мёртвым грузом» на счёте ребёнка до его совершеннолетия.
Что касается имущества, которое дети получают в наследство.
Принимает его ребёнок (в лице законного представителя или с его согласия) без согласия опеки, а вот отказаться от него может только с согласия органов опеки и попечительства! И здесь скажу: в моей практике также не было случаев, чтобы органы опеки выдали такое согласие. Ни разу. Даже если это касалось каких-то мелочей, — констатирует президент Нотариальной палаты города Севастополя Ольга Каленкович.