На вопросы севастопольских читателей «Комсомолки» отвечает президент Нотариальной палаты города Севастополя Ольга Каленкович.
— Здания и сооружения не имеют свидетельства на право собственности. Возможна ли их продажа с последующим оформлением свидетельства на покупателя?
— В соответствии с нормами законодательства, можно распорядиться только тем имуществом, которое Вам принадлежит. Регистрация права собственности является подтверждением Ваших прав на данный объект недвижимости. Нельзя произвести отчуждение, т. е. продать или подарить то, что Вам не принадлежит. Поэтому, сначала необходимо зарегистрировать право, Вы можете это сделать самостоятельно через МФЦ, а уже после регистрации права произвести отчуждение имущества.
Следовательно, ответ на Ваш вопрос: «Нет, нельзя».
Если имелось в виду, что право собственности все-таки зарегистрировано, но не внесено в Севреестр (Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество Российской Федерации), при этом в Украине оно было зарегистрировано надлежащим образом в органе, осуществляющим регистрацию права, это могло быть Бюро технической инвентаризации (БТИ) либо Государственная регистрационная служба Украины, тогда да, произвести отчуждение этого имущества можно.
— Мы с братом владеем гаражом в равных долях, каждый по 1/2. Я хочу продать ему свою долю. Как лучше это сделать? Какие документы нужны? И сколько будет стоить сама сделки?
— У Вас долевая собственность, естественно, Вы может продать свое имущество. Если Вы фактически получаете денежные средства, то необходимо удостоверить договор купли-продажи доли в праве собственности на гараж. При этом следует обратить внимание, зарегистрировано ли право собственности на земельный участок, на котором стоит гараж. Если право собственности на земельный участок зарегистрировано, то, кроме 1/2 доли гаража, подлежит отчуждению и 1/2 доля земельного участка.
Если же гараж стоит на земле, которая не оформлена, например, в аренде у кооператива, то Вы отчуждаете — продаете либо дарите, только 1/2 доли гаража.
Сделки с долевой собственностью подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
Стоимость услуг составит: 0,5% от оценки стоимости доли гаража — это нотариальный тариф, плюс 6 000 руб. — услуга правового и технического характера и регистрация перехода права на имя брата в Севреестре — госпошлина 2 000 рублей.
Кроме того, если подлежит отчуждению еще и земля, то оплата и за нее идет аналогично.
На сегодняшний день практически все объекты имеют кадастровую стоимость, этого достаточно. Нотариус самостоятельно запрашивает информацию о размере кадастровой стоимости во время подготовки сделки.
Если кадастровая стоимость еще не введена на Ваш гараж, то придется сделать оценку независимого эксперта и уже исходить из этой стоимости. Делать оценку обязательно, т.к. в соответствии с требованиями Налогового кодекса, необходимо чтобы оценка была либо кадастровая либо экспертая.
—Я подарил свою квартиру дочери в 2015 году. В 2020 Росреестр отказал в регистрации перехода права собственности на ее имя по причине наложения в 2018 году Федеральной службой судебных приставов запрета на регистрационные действия. Как мне поступить в этой ситуации, обращаться в суд?
— Вы подарили квартиру в 2015 году. Но право собственности в соответствии с Гражданским кодексом переходит только с момента его государственной регистрации. С 2014 года на территории города Севастополя регистрацией права собственности на недвижимое имущество занимается Севреестр. Так как Вы регистрацию права не провели, то право к дочери и не перешло, Вы все еще остаетесь собственником.
Так как 2018 году был наложен запрет регистрационных действий, то в суд обращаться не целесообразно. Федеральная служба судебных приставов накладывает ограничения на основании исполнительного производства. Вам следует обратиться непосредственно к судебному приставу-исполнителю, закрыть исполнительное производство, после чего Вам снимут запрет на регистрационные действия. Только после этого Вы вместе с дочкой сможете обратиться в МФЦ и подать документы на регистрацию перехода права.
—Как правильно выходить из долевой собственности? Что я могу сделать со своей частью? И что делать, если я хочу продать, но другие «дольщики» против этого? Существуют ли юридические механизмы урегулирования этого вопроса?
— Если Вы хозяин, Вы имеете право произвести отчуждение, т.е. продать либо подарить.
В случае продажи доли, следует учесть, что у других совладельцев есть преимущественное право покупки. На дарение таких ограничений нет.
Однако, хочу Вас предостеречь от оформления сделки купли-продажи, завуалированной под договор дарения — фактически, это притворная сделка. По сути Вы продаете, т.к. получаете денежные средства, а по документам дарите, чтобы обойти право соседей.
Договор дарения — это безвозмездная сделка, т. е. переход права собственности совершается на безвозмездной основе.
В случае оспаривания сделки купли-продажи, оформленной через договор дарения, в суде, суд принимает решение, основываясь на обстоятельствах дела, но то, что она притворная, будет играть не в Вашу пользу.
Для того, чтобы продать долю нужно получить отказ от права преимущественной покупки всех сособственников. Если у совладельцев нет претензий на приобретение вашей доли, то им нужно прийти к нотариусу и подписать отказ. Если желания давать отказ нет, но нет и желания приобретать Вашу долю, то каждому совладельцу нотариус, готовящий сделку купли-продажи, направит официальное предложение приобрести Вашу долю за конкретную сумму. Со дня получения совладельцем уведомления, у него есть месяц на принятие решения, это указано в статье 250 Гражданского кодекса РФ. Если он не реализует свое право в течение указанного срока, то сделка может быть беспрепятственно совершенна и отчуждение произведено в пользу третье лица. Да, немножко дольше, но зато строго в рамках закона.
— 17 декабря 2019 года Госдума приняла в третьем чтении законопроект, предусматривающий дальнейшее развитие электронных технологий нотариата, как одного из важных направлений реализации программы «Цифровая экономика». Готовы ли севастопольские нотариусы к работе в новых условиях. Введен совершенно новый формат нотариального удостоверения сделок с участием двух и более нотариусов. Расскажите актуально ли это на данный момент?
— Были приняты глобальные изменения, они затронули основной нормативный акт, которым руководствуется нотариат, это Основы законодательства РФ о нотариате. Кроме того, Министерством юстиции изданы новые приказы, они согласованы с Федеральной нотариальной палатой. Обращаю внимание, что закон принят, но вступит в силу только 29 декабря 2020г. Изменения в работе произойдут глобальные, говоря дистанционное совершение определенных видов нотариальных действий, понимаются действия, совершаемые двумя нотариусами.
Что нам дают эти изменения? Например, продавец квартиры находится в Севастополе, а покупатель — в Санкт-Петербурге. Сегодня, нужно приехать в Севастополь, чтобы подписать договор купли-продажи, а после того как новый закон вступит в силу, ездить будет не обязательно. Покупатель сможет прийти к нотариусу Санкт-Петербурга, продавец — к нотариусу города Севастополя. Сделка будет происходить по видеосвязи, нотариусы подтвердят личности и волю участников сделки, действительные их намерения, разъяснят содержание договора, фактически он будет удостоверяться в присутствии двух нотариусов. Само удостоверение будет происходить в Севастополе, потому что квартира находится в Севастополе. Следовательно, договор будет удостоверен нотариусом Севастополя. Подписываться он будет простой подписью, проставленной на документе с помощью электронного графического планшета. Но нужно учитывать, что этот договор будет существовать только в электронном виде. Стороны получат договор на флеш-накопителе. По просьбе клиента, нотариус сможет сделать равнозначность документа на бумажном носителе, но оригинал договора все же будет существовать только в электронном виде.
Мы готовы к работе в новых условиях. Норматив нотариусами изучен, графические планшеты для проставления подписи на электронных нотариальных документах Нотариальная палата города Севастополя приобрела для всех нотариусов города. Но есть и другие вопросы, от нас не зависящие, — нужно, чтобы Росреестр был готов к работе с электронными документами.
Однако, в электронном виде нотариусы уже сейчас совершают несколько видов нотариальных действий — это равнозначность электронного документа, документу на бумажном носителе и наоборот, бумажного электронному, кроме того, залоги движимого имущества тоже регистрируются в электронной форме.
—В каком режиме сейчас работают севастопольские нотариусы? Какие существуют ограничения для посетителей?
— Мы работаем в обычном режиме. Спасибо жителям города, обращающимся за совершением нотариальных действий, все приходят в масках, кто считает нужным, приходит в перчатках. Даже если не захватили с собой маску, нотариус Вам ее выдаст.
Нотариальная палата обеспечила всех нотариусов одноразовыми масками, перчатками и дезинфицирующими средствами. В нотариальных конторах выполнены все рекомендации Роспотребнадзора для обеспечения защиты здоровья граждан.
«Комсомольская Правда. Севастополь» 06.12.2020
Кристина Чванова
Фариде Аблякимова